Налоги на недвижимость в Испании

Impuestos a la Propiedad – налоги на недвижимость - обязаны своевременно платить все лица, зарегистрированные как владельцы недвижимости в Reglstro de Propiedad (Государственном Реестре Собственности Испании), независимо от их гражданства.

Виды испанских налогов на недвижимость

Все налоги на недвижимость в Испании, как и в других странах, можно разделить на два вида:

  • уплачиваемые единовременно (при покупке и при продаже недвижимости)
  • и уплачиваемые ежегодно в течение всего времени владения недвижимостью.

Налоговые ставки в различных провинциях могут незначительно различаться.

Налоги, уплачиваемые однократно

Налоги, уплачиваемые однократно в течение 30 дней с даты оформления Договора купли-продажи недвижимости (Escritura Publica de Compraventa):

Налоги, подлежащие к уплате продавцом недвижимости:

  • Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos (Plus Valia) — местный муниципальный налог, взимается в связи с тем, что официально оцениваемая стоимость земли увеличивается с момента последней продажи объекта. Этот налог уплачивает продавец, однако договором может быть предусмотрено, что такой налог уплачивает покупатель. Размер налога варьируется от нескольких сотен евро до нескольких тысяч для крупных объектов недвижимости с большими земельными участками. Вопрос об уплате указанного налога можно обсудить в процессе переговоров и на консультации с адвокатом.
  • Налог на прибыль, если применяется, то взимается в размере 21% от прибыли.
  • Налоговые удержания для нерезидентов. Если продавец не является налоговым резидентом Испании, покупатель удерживает 3% от цены покупки и уплачивает этот налог налоговому органу от имени продавца. Продавец готовит налоговую декларацию для того, чтобы проверить, взимается ли в его случае налог на прибыль. Если налоги с продавца не взимаются (в случае, когда цена продажи не превышает цену покупки), продавец может, обратившись в налоговый орган, получить возмещение налога. Налоговый орган обязан выплатить возмещение налога в течение 3-х месяцев, и если возмещение в указанный срок не произведено, продавец получит также процент за пользование денежными средствами.

Налоги, подлежащие к уплате покупателем недвижимости:

При покупке недвижимости на вторичном рынке покупатель уплачивает только один налог - на переход собственности - Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Его ставка равна 8% от цены объекта недвижимости, указанной в Escritura Publica de Compraventa (в Купчей).

При покупке нового жилья непосредственно у компании-застройщика, покупатель обязан уплатить два налога:

  • Impuesto sobre Valor Añadido (IVA) - налог на добавленную стоимость, величина которого составляет 8 % от цены объекта недвижимости, указанной в Escritura Publica de Compraventa (в Купчей);
  • Impuesto sobre Actos Juridicos Documentados (AJD) - налог на документальное оформление юридических актов, величина которого составляет 1 % от цены объекта недвижимости, указанной в Escritura Publica de Compraventa (в Купчей).

Особенности налогообложения купли-продажи коммерческой недвижимости

При покупке коммерческой недвижимости покупатель уплачивает те же налоги, что и при покупке жилой недвижимости, но нужно обратить внимание, что ставки по налогам будут составлять:

  • 8 % ITP - при покупке объекта на вторичном рынке недвижимости у физического лица;
  • 21 % ITP - при покупке объекта на вторичном рынке недвижимости у юридического лица;
  • 21 % IVA - при покупке объекта недвижимости «из первых рук» у юридического лица.

В случае приобретения на вторичном рынке или в новостройке жилой или коммерческой недвижимости, обремененной ипотекой, банк оформляет для покупателя ипотечную Escritura. В связи с чем новый собственник недвижимости обязан уплатить налог AJD – за новое оформление ипотечного кредита. Ставка его составляет 1% от суммы предоставляемого ипотечного кредита.

Налоги, уплачиваемые ежегодно

Налоги, уплачиваемые ежегодно, в течение всего времени владения недвижимостью:

  • Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) – муниципальный налог на недвижимость, уплачиваемый один раз за текущий год. Его ставка устанавливается Ayuntamiento (законодательной властью) каждого муниципалитета самостоятельно и составляет 0,4-1,1 % от кадастровой стоимости объекта недвижимости. В настоящее время кадастровая стоимость ниже рыночной.
  • Impuesto sobre Renta de no Residentes (IRNR) – общегосударственный налог на доходы нерезидентов, уплачиваемый до 31 декабря текущего года за предыдущий год. Его надлежит платить иностранным гражданам, имеющим в собственности на территории Испании недвижимое имущество, но не имеющим вида на жительство и не получающим здесь доходы. Налогооблагаемая база данного налога составляет 2 % или 1,1 % кадастровой стоимости объекта недвижимости (2% применяются в тех муниципалитетах, где кадастровая стоимость объектов недвижимости не обновлялась в сторону увеличения после 1994 года, а 1,1 % применяется в муниципалитетах, где она после 1994 года была увеличена).

Особенности налогообложения иностранцев

Иностранцы, владеющие в Испании недвижимой собственностью, имеющие здесь вид на жительство и получающие доходы, также обязаны платить ежегодные налоги на недвижимость. При этом общегосударственный налог на жилье уплачивается ими в рамках общего налога на имущество, который исчисляется из совокупной стоимости различных объектов собственности (объекты недвижимости, транспортные средства, произведения искусства и т.п.) и активов (денежные средства, размещенные на банковских счетах и депозитах, ценные бумаги, и т.п.).